マンションはなぜ反対されるのか？

□地区計画は「わら」？
　次の日、コアスタッフ会議があり、今週末の第2回説明会に向けての戦術を練っていた。
　大手不動産会社勤務の副代表は、敷地について調べたそうである。というのも、マンションの計画地は、地主だったおばあさんが所有していたところのみであり、売ってしまった息子の家があった地続きの土地も売却していたので、その土地が何になるのか説明がない。もしかしたら、この土地を含めると面積が3000�uを超えるので、開発行為を逃れるためにそうしたのではないかと思ったのだそうだ。そこで、登記簿を入手したところ、合計しても3000�uには、あとわずか足りないそうである。しかし、その土地が何になるのかきちんと説明してもらわないとと息巻いていた。
　他には、これといった名案は浮かばず、スタッフには、そろそろ疲れの色も見えだしていた。そこで、昨日得た地区計画の情報を伝えた。はじめは、皆、半信半疑だったが、「溺るる者はわらをも掴む」ではないが、少しでも可能性があるなら、努力しようという話になり、反対運動と並行して地区計画の準備を進めることになった。
　これで一応コアスタッフに承認されたので、翌日市役所に向かう。続きを読む

□反対運動は住民のエゴ？

「おまえ、マンションの反対運動してるんだって？」「あぁ、一応ね」「なんでまたそんなことしてるの」「なんでって、建って欲しくないから」「建って欲しくないって、おまえ何の仕事してるの？おかしいじゃん！」
大学時代の友人からの電話である。彼は、大手のゼネコン設計部に勤めていた。
「そうかなぁ。何でも建てればいいっていうものではないし、周辺の環境を考えると賛成できないからね」
「でも、マンションが建つ地域なんだろ？そこに建てるなっていうのは、住民のエゴだぜ。」
「エゴなんていわれるとは思わなかったよ。まぁ、君も自分の家の隣に計画されたらそういう気持ちになるよ。」
「いいや、ならないね。それが俺の仕事だもの。まぁ、そんなことしてたら飯食えなくなっちゃうから、いい加減にやめることを勧めるよ。じゃぁね。」

彼だけではなかった。私の廻りにも私の行動に疑問を投げかける人たちがいた。
「どうせ建っちゃうんだから、そんなのに熱を入れても無駄でしょ？」
「建たないわけないじゃん！これが建たなければ、俺の物件なんてもっと建たないよ」
「デベロッパーは、利益率もちゃんと計算して計画しているんだから、何言っても計画が変更されるなんてあり得ないよ。そんなことわかっているでしょ？」
確かに彼らの言うことには一理ある。というか、それが正論なのかもしれない。既成の住宅地に新参者が来たら「ここでは、このようにしてもらわないとならない」というのは、住民のエゴなのか？そんなことを考えていると、次の一手などまったく思い浮かばなかった。
「やはり、計画変更も無理かなぁ。むしろ工事協定書の内容を充実した方が、近隣の人たちのためかもしれない。」などと消極的な方向へ気持ちが落ち込んでいた。続きを読む

長い間の沈黙から、突然スターウォーズエピソードシリーズのようですが、3/17の都市計画審議会で我々の地区計画は無事承認されました。
審議会通過までは、なかなかここに書き込むことができませんでしたが、これからは時間を見つけて、それまでの経緯を紹介するつもりです。

第1回説明会は、とてもプロの行う説明会ではありませんでしたが、あれは、筋書き通りだったのかどうか今でもわかりません。
　素人っぽく振る舞うことで、住民側にある種の安心感を与えようとしたのかもしれませんが、住民の気持ちは当然いらだつばかりです。「こちらの要望を全く聞かない」とか「土地を購入したからといって、何を作ろうと自由だという考え方が気に入らない」、「マンションを建てれば、あとは売り逃げするだけだから、壊された環境をどうしてくれるんだ」と苦情は次々に出てきます。そこで、反対看板を掲げようということになります。
　私は、個人的に反対看板は街並みが美しくなくなるので掲げたくなかったのですが、まわりの人たちの気持ちを抑えることはできません。そこで、まず、街並みを壊さない範囲で各戸にA3版の看板を配布し、玄関先や塀に掲げてもらいました。
　100枚作成し、設置しましたが、やはり私たちの街並みは緑も多く、あまり目立ちませんでした。でも、どこを歩いても同じ看板が整然と並んでいるのは、どことなくまとまりのある地区だという印象があります。
　そもそも反対看板の効果が出るのは、マンションの販売時です。購入者が工事中のマンションを見に来たときに掲げてある看板を見て、その会社の姿勢や周囲の状況、訴えている内容から購入したくなくなることがあるからです。
　しかし、マンションの計画で反対がないことはまずありませんから、購入する人たちも逆に看板が上がっていれば、それだけ良い場所なんだと思って購入に意欲が湧く人もいるようです。
ということで、反対看板の効果はよくわかりませんが、行った印象としては、出さないよりは出した方がよかったと思います。看板を作りながら近所の人たちとのコミュニケーションが深まりますから。

　工事協定書は、工事を行うことを認めた上での書類ですから、できれば建てて欲しくないと思っている住民側から積極的に提案するものではありません。
　今回のケースでは、既存の住宅を解体するにあたり、解体工事の協定書を作成しました。この解体工事協定書を基に工事協定書を弁護士とともに検討しました。
　住民側は、なるべく被害を受けたくないので、いろいろと条件を書くわけですが、弁護士からのアドバイスでなるほどと思った内容を紹介します。

1.協定書はかならず締結しなければならないものではないということ
　協定書の内容が合意できなければ、相手方は法律に違反しない限り何でもできてしまう。また、工事による損害が生じても住民側で因果関係を立証しなければ取り合わないという対応も可能になってしまうことを念頭に置いて交渉すること。

2.住民がやられて困ることを最優先に交渉すること
　例えば作業時間の項目で土日は休みにしろと要求しても、工期の問題で土曜日は作業をさせて欲しいといわれる可能性が高い。
　それよりも、確実に祝祭日は休みにするとか、平日の作業時間も部屋の内装等、重機を使用せず、かつ、騒音等がでない軽作業については、片づけを含め例外的に午後８時まで作業をすることを認めるなどの譲歩案も考えておくこと。

3.工事に伴う被害に関して
　被害については、因果関係がもっとも重要になる。一般的な表現では、「工事の起因により」となるが、これはまさにその因果関係を表している。しかし、これだと被害が生じたとき、相手方からは、本件マンション建設によって生じた障害かどうかわからない、すなわち、「起因」しているとは言えないなどと言い逃れが可能になってしまう。
　かといって、電波障害や風害が生じた場合に全て補償するなどいうはずがない。
　この点、裁判等になれば被害を受けた方が因果関係について立証する必要が生じるので、調査費用などの負担を考えると非常に難しくなってしまう。
　そこで、因果関係について疑義が生じた場合には、双方協議の上、因果関係の有無を判断することとし、協議が整わない場合には、相手方費用負担で調査するといった内容の条項を付け加えるとよい。
　損害が生じれば賠償するのは法律上当然だが、因果関係の立証の点で言えば、この条項で定めておくことで、あとあと協議という名目で相手に苦情をもっていくこともできるし、相手方に費用を一時立て替えてもらっておいて、共同で調査し、因果関係があれば相手方が調査費用を全額負担するなどのことも考えらる。

　マンションの反対運動で弁護士をつけるかどうか悩んでいる人たちも多いと思います。
　我々の会としても検討の結果、弁護士に一部の業務を御願いしました。一部の業務とは、近隣の日影補償の件と工事協定書のアドバイスです。
　弁護士に御願いすれば、マンションが建たなくなるということはありません。我々が御願いした弁護士ともいろいろと協議をしましたが、マンションは建ってしまうことを前提に住民たちの何を守るかを明確にする必要があります。
　例えば、工事の仮処分申請をして、工事が一時的にストップしても最終的に工事が認められれば、それまでの着工できなかった期間の損害は、住民側に請求されるのです。また、裁判費用もそうですが、時間もかかり、とても仕事をしている人たちでは対応ができないのです。
　そこで、弁護士には、我々が作成した工事協定書の内容を検討してもらうことを主に御願いしました。
　当然、弁護士費用もリーズナブルにでき、会の負担も減りました。

さて、第1回説明会が開かれました。場所は、駅の近くの貸し会議室です。近隣の人の中には、お歳の方もいらっしゃるので、自宅から遠いところの説明会には参加したくてもできない場合があります。説明会を開く立場で考えれば、なるべく離れた場所で開催することは良いことなのかもしれません。
そもそも最近のマンション計画では、事業主にかわり、よくわからない会社の名前が連絡先に書かれていることが多いです。これは、俗に言う「まとめ屋」です。ネゴシエーターというとちょっとかっこいいですが、近隣のガス抜き対策としてそういういやな仕事を請け負う会社が増えているそうです。東京都では、そのような業者を閉め出そうとしている動きがあるようですが、現実には事業主がその手の会社と契約して行っているのが実情のようです。
彼らは、一見こちらの気持ちを理解しているような振る舞いをしますが、それはあり得ません。計画に対して要望しても、「ご容赦願います」とか「努力しましたが、可能性がありませんでした」などの言葉を並べて、住民の苦情・要望をかわすのが仕事だからです。当然、これら近隣対策費というものを事業主からもらっているため、日影の補償費なども少なく出せば、それだけ自分たちが儲かる仕組みとなっていますから、彼らも必死でまとめようとします。
さて、今回のまとめ屋さんはというと・・・。
はっきり言って、最悪でした。説明会は行ったものの、資料は各人に配布したからという理由で会場に人数分用意していませんでした。普通配付した資料を持参してきてくれる人なんていないと考え、同じ資料であっても用意するもんですけどねぇ。これも、近隣対策費を節約したのかな？
結局、集まった人たちが騒ぎだし、近くのコンビニに行って彼らがコピーしてくることになりました。おかげで約小一時間待たされ、説明が始まりましたが、こちらの意見や要望も言う時間がなくなり、第1回目の説明会は、混乱の中終わりました。
せめてもの救いは、この計画では、まとめ屋だけではなく、事業主の担当者が同席したことです。すべてまとめ屋に任せていないという姿勢を示したかったのか、頼りないから同席したのかは定かではありませんが・・・つづく

近隣のしかも隣接している住民が集まり、これからの対策を話し合います。
既成市街地にマンションが建ってうれしい人などいるはずもありません。皆反対です。でも、こんな経験をたくさんしている人はいません。つまり、どうしたらよいか誰もわからないのです。
私にしても、普段は逆の立場で仕事をしています（ただし、今回のような既成市街地にマンションを計画するようなことはしたことがありませんが）。
しかし、近隣の人たちと改めて会ってみると、さまざまな職業の方々がいることがわかります。
とりあえず、まず会を立ち上げることです。一般的にマンションの反対では「○×の環境を守る会」というのがお決まりの名称らしいですが、我々の会もそのような名称で作ることになりました。
次は、会員集めです。会員は多い方が望ましいです。ただし、明らかにマンションの影響が及ばないところに住んでいる人まで声をかけても無駄です。
一緒に今後のまちのことを考えてくれる人に声をかけなければなりません。
それと同時にマンションの計画説明会を開催するように要望します。
説明会は要望しなければ開かないケースが多いです（個別に説明しても良いことになっているので）。
説明会ではいろいろな人がさまざまな理由で反対の意見を言います。相手側にこれは手強いぞという印象を与えることも必要です。

ということで、第一回の説明会が開催されることになりました。　（つづく）

平日の昼間にお知らせ看板が貼られると、周辺の奥様たちの出番になります。
「マンションが建つらしいわよ！」「7階建てだって！」「冗談じゃないわ！うちが日影になっちゃうじゃない！」「大きな建物が建ったら、うちは傾いちゃうわよ！」などなど井戸端会議が始まり、最後は、わいわいと周辺を回り始めます。
この行動ができれば、第一歩は成功になります。近隣とのコミュニケーションが少ない地域では、この行動がないので、業者はやりやすくなるのです。
即日、この周辺住民がまとまれば、その夜に旦那さんたちに話が伝わり、「そりゃえらいこっちゃ！」とその週末に周辺住民が集まるようになります。

当方も上記の通り、看板が貼られたその週の土曜日に最初の集まりがありました。（つづく）

2004年9月17日　我が家の隣に突然マンション建設のお知らせ看板が貼り出された。
この地域は、2〜3階建ての閑静な住宅地である。そこに地上7階のマンションを建てるというお知らせである。
当然、近所は大騒ぎ！「どうしよう！」「ここは公園にするって聞いていたのに！」「私の家は日影になるの？」
さて、このあとどのようになっていくのか・・・。　

ここでは、マンション反対運動から地区計画策定に向けての記録を紹介していきます。